Menu
Zákon o obchodních korporacích: Nejen SVJ, ale i bytová družstva čekají změny
Obchodní korporace, zákon o obchodních korporacích, družstevní podíl. Začínáme pouze s několika novinkami, se kterými se budou bytová družstva (dále zkratka „BD“) od 1. 1. 2014 setkávat. Celkové množství změn je oproti společenství vlastníků ještě výraznější, ale ne každého BD se dotknou v celé šíři (ne všechna BD mají například shromáždění delegátů). V rozsahu tohoto článku nemůžeme pojmout všechny změny, vysvětlíme si tedy alespoň některé z nich.
Základním rozdílem je změna právního předpisu, ve kterém budete potřebná pravidla vyhledávat. Současný obchodní zákoník v části týkající se BD zcela nahrazuje zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále zkratka „ZOK“). Pojem obchodní korporace prakticky nahrazuje používaný termín obchodní společnosti. Až si otevřete ZOK, je třeba postupovat tímto způsobem: základem je úprava přímo pro BD (§ 727 – 757 ZOK). Pokud zde nenajdete potřebnou informaci, postupujete do méně konkrétní úpravy obecných družstev (§ 552 – 
726 ZOK). Neodpoví-li ani tato část na Vaši otázku, pokračujte do ještě méně specializované úpravy obchodních korporací (§ 1 – 94 ZOK). Je důležité zachovat tento postup z toho důvodu, že například úprava družstev obecných se liší od BD – konkrétně můžeme poukázat na omezení převoditelnosti družstevního podílu, které u BD možné není, ale u družstev obecných ano. Pokud byste tedy hledali např. pouze u družstev obecných, nalezené ustanovení by nebylo dostatečně přesné. V některých případech (nebude-li ZOK obsahovat vše potřebné) budete právní úpravu hledat také v zákoně č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník (dále zkratka „NOZ“), a to zejména v obecných ustanoveních o právnických osobách (§ 118 – 209 NOZ), obecných ustanoveních o obchodních korporacích (§ 210 – 213 NOZ) a ustanoveních o spolcích, což je nový pojem mj. pro bývalá sdružení (§ 214 – 302 NOZ). Stavební bytová družstva, lidová bytová družstva a družstva z nich vydělená najdou úpravu převodu bytů a také úpravu některých vztahů s SVJ v zákoně č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev.
Další změny, kterým je potřeba věnovat pozornost
Zmíníme-li některé další základní změny, pak nově je nejnižší počet členů BD pouze 3 osoby (552 odst. 2 ZOK), bez rozlišení na osoby právnické či fyzické. Není také stanovený základní kapitál ani zapisovaný základní kapitál. ZOK zároveň neudává povinnou výši základního členského vkladu, pouze přikazuje jeho stejnou výši pro všechny členy. ZOK zrušil také nedělitelný fond dle ust. § 235 obchodního zákoníku. Nenajdete nově ani žádné ustanovení o další majetkové účasti, ta se však neruší a bude se řídit skrovným ust. § 223 odst. 4 obchodního zákoníku.
Změny se dotknou i úpravy stanov
Základní otázkou bývá, zda bude třeba upravit stanovy BD. Ano, bude to třeba, protože změny jsou natolik komplexní, že prakticky žádné stanovy nemohou obstát. Co se týká obsahu stanov, ten najdete pro BD ve dvou ustanoveních (navazujeme na výklad o způsobu vyhledávání právní úpravy výše v článku), a to ust. § 553 a 731 ZOK. U obsahu stanov je důležité poukázat zejména na povinný obsah dle § 731 ZOK přímo pro BD, a to podmínky, za kterých vznikne členovi BD právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu, a úpravu práv a povinností člena BD spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a s užíváním družstevního bytu. Stanovy tedy budou obsahovat podrobnosti o nájmu do té míry, že budou kompletní úpravou vztahů mezi členy-nájemci a BD, neboť toto je výklad, který vyplývá z velmi neprakticky formulovaného vzájemného odkazu ust. § 741 ZOK a ust. § 2240 NOZ. Jako možný zdroj obtíží lze vidět zbylou část ust. § 731 ZOK, která vyžaduje pro tyto podrobnosti o nájemních vztazích souhlas všech členů – nájemníků (členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu). V ustanovení není uvedeno, že by se jednalo o písemný souhlas (jak najdeme např. v § 751 a 752 ZOK), a proto se podává takový výklad, že se jedná o další druh většiny na členské schůzi.
Pravidla pro usnášení členské schůze
Zmínili jsme členskou schůzi, a proto bychom měli zmínit i komplexně změny rozhodování. Máte-li počet hlasů podle pravidla 1 člen = 1 hlas, můžete v tomto rozložení pokračovat. Pokud máte počet hlasů určený jinak, projděte si pozorně ust. § 755 ZOK. Drobné změny nastaly také u usnášeníschopnosti (nutný počet osob/hlasů pro začátek možnosti přijímat rozhodnutí) členské schůze – nově je třeba, aby byla nejen přítomna většina všech členů, ale zároveň musí mít přítomní členové většinu všech hlasů (§ 644 odst. 1 ZOK). Rozdíl se projeví tam, kde je jiné rozdělení než zmíněné pravidlo 1 člen = 1 hlas. 
Počítají se jako přítomní samozřejmě i ti, kteří udělí plnou moc. V druzích rozhodovacích většin (kvót) rozdíly příliš nejsou (§ 645 ZOK většina přítomných, zvýšená většina dle stanov, § 646 ze zákona vyšší většina pro některé nepříliš používané druhy rozhodnutí). Připočteme výše zmíněný § 731 se souhlasem všech členů nájemníků a stejně formulovaný avšak velmi řídce užívaný § 732 ZOK. Zda je možno rozhodnutí přijmout však ovlivní v některých případech předchozí písemné souhlasy s úředně ověřenými podpisy všech členů – nájemníků. Jedná se o ust. § 71 a 752 ZOK, které se užije pouze tehdy, pokud by BD vkládalo zástavu na dům/byty nebo prodávalo dům/byty někomu jinému, než členovi BD. Omezení neplatí pro klasické převody bytů do vlastnictví členů – nájemníků.
Svolání členské schůze
K členské schůzi patří také její svolání a jedno z nejvíce negativně komentovaných ustanovení - § 636 odst. 1 ZOK. Zákon zde vyžaduje, aby byla pozvánka zveřejněna na internetových stránkách BD. V žádném jiném ust. ZOK zmínku i povinnosti mít internetové stránky nenajdete. ZOK však na zveřejnění pozvánky tímto způsobem váže okamžik, kdy byla pozvánka doručena. Je možné, že se výklad tohoto ustanovení bude vyvíjet, avšak současný názor je takový, že neposlechneme-li zákon a internetové stránky nepoužijeme, mohou být v nejhorším případě rozhodnutí členské schůze neplatná proto, že nebyla dodržena formální pravidla pro její svolání. Zároveň se zveřejněním na internetových stránkách se má pozvánka zaslat (pravděpodobně lze i osobně předat) i členům, ale na doručení to nic nemění. Kromě internetových stránek ZOK vyžaduje také informační desku v sídle BD dle § 562 ZOK, na které je nutné zveřejňovat některé údaje, ale pod tímto si lze představit klasickou korkovou nástěnku, kterou patrně všechna BD mají.
Jako další varianty pro rozhodování je písemné hlasování (pravidla v ust. § 652 – 655 ZOK), dílčí členské schůze (§ 644 – 668 ZOK) či shromáždění delegátů (nově podrobně upraveno v ust. § 669-704 avšak použitelné již pouze v BD nad 200 členů). Obecně je třeba k orgánům BD zdůraznit, že v BD může být jejich členem pouze člen BD, nejedná se však o nové ustanovení (§ 630 ZOK, dříve § 238 obchodního zákoníku).
K členům BD lze doplnit, že nově není pro ně možné použít výpověď z nájmu, ale bude se používat místo toho pouze institut vyloučení člena (§ 614 ZOK a násl.). ZOK také výslovně stanoví, že koupí-li člen další družstevní podíl, oba splývají do jednoho (§ 606 ZOK), podíl lze dle výslovné úpravy rozdělit (§ 637 a 738 ZOK). Nově je také možno spoluvlastnictví a zastavení družstevního podílu, ale pouze tehdy, pokud to stanovy povolí. I manželé se nově mohou domluvit, že družstevní podíl nebude v jejich společném jmění manželů.
Členský vklad nebo družstevní podíl?
S členství souvisí také členský vklad (nově se používá pojem družstevní podíl popř. členský vklad podle místa užití). Stále platí, převod družstevního podílu nelze omezit. Člen může převzít povinnost k převzetí dalšího členského vkladu, je-li tato možnost ve stanovách. Převzetí se provede na základě písemné smlouvy mezi družstvem a členem. Tuto smlouvu schvaluje členská schůze, ve stanovách lze změnit na schválení jiným orgánem družstva a také bez dalšího schvalování.
Další pro Vás zásadní otázkou je lhůta, do které máte provést změnu stanov. Ust. § 777 odst. 2 ZOK dává lhůtu pouhých 6 měsíců, je tedy třeba vše připravit, schválit a podat obchodnímu rejstříku (příslušnému krajskému soudu, který vede obchodní rejstřík) do 30. 6. 2014. Podávání návrhů obchodnímu rejstříku se bude také řídit novým zákonem, a to zákonem č. 304 / 2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob.
ZOK má jistě mnohé části, které nás nejméně pro začátek netěší, ale lze přijmout kladně to, že zapracoval přímo do zákona spoustu ustanovení, které v současné době existovaly jen v praxi soudů a v obecné rovině odborných výkladů.
Autorka: JUDr. Jarmila Nedoma, advokátka se sídlem v Brně
Zveřejněno: 12.04.2014